Leitfaden für Investitionen in erschlossene und parzellierte Grundstücke

12. Januar 2025

Dass ein Grundstück in einen von der Gemeinde genehmigten Bebauungsplan aufgenommen wird und eine Baugenehmigung eingeholt werden kann, bildet die grundlegende Antwort auf die Frage: „Was ist ein erschlossenes und parzelliertes Grundstück?“. Die Parzellierung (İfraz) ist der Prozess der Aufteilung eines großen Grundstücks in kleinere, unabhängige Einheiten mit eigenen Eigentumsurkunden. Ein erschlossenes und parzelliertes Grundstück bedeutet eine Parzelle, die sowohl eine Baugenehmigung hat als auch bereits nutzungsbereit ist. Grundstücke, die unter beide Kategorien fallen, werden bereit für eine Baugenehmigung angeboten. Die Möglichkeit, sie bei Bedarf in verschiedene Parzellen aufzuteilen, bietet Investoren Flexibilität. Doch was sind die Unterschiede zwischen diesen beiden Grundstücksarten und welche Vorteile bieten sie?

Was ist ein erschlossenes Grundstück (Baugrundstück)?

Unter einem erschlossenen Grundstück versteht man eine Grundstücksart, bei der die Gemeinde eine Bebauung gemäß dem Bebauungsplan zulässt. Die Angabe in der Eigentumsurkunde (Tapu) als „Arsa“ (Grundstück) weist darauf hin, dass die betreffende Parzelle für eine Bebauung offen ist. Zudem müssen grundlegende Infrastrukturdienste wie Wasser, Strom und Kanalisation bereitstehen, und die Nutzungsbedingungen müssen im Bebauungsstatusdokument klar definiert sein. Erschlossene Grundstücke bieten eine sichere Investitionsmöglichkeit für Wohn-, Gewerbe- oder Industrieprojekte und befinden sich in Gebieten, in denen eine zukünftige Wertsteigerung erwartet wird. (1)

Ein erschlossenes Grundstück ist eine Grundstücksart, die in die Stadtplanung einbezogen ist und auf der die Errichtung von Gebäuden gestattet ist. Diese Grundstücke müssen in den Geltungsbereich der von den Gemeinden genehmigten Bebauungspläne fallen. Der Eigentümer eines erschlossenen Grundstücks hat das Recht, eine Baugenehmigung zu erhalten. Dies bietet erhebliche Vorteile in Bezug auf Investition und Nutzung. Felder (Tarlalar) ohne Bebauungsplan hingegen werden nicht als bebaubar angesehen. Während diese Definition als Leitfaden für Investition und Nutzung dient, bringt sie auch zum Ausdruck, dass ein erschlossenes Grundstück eine rechtliche Grundlage für die Bebauung besitzt. (2)

Was ist ein parzelliertes Grundstück?

Ein parzelliertes Grundstück kann als die Aufteilung eines bestehenden Grundstücks auf offiziellem Wege zur Schaffung neuer, voneinander unabhängiger Parzellen erklärt werden. Dieser Vorgang erfolgt in Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan und den einschlägigen Vorschriften. Jede neue Parzelle erhält eine eigene Eigentumsurkunde. Ohne den Prozess der Parzellierung (İfraz) kann ein Grundstück nicht geteilt werden. Daher ist die Parzellierung bei Bebauungs-, Verkaufs- oder Investitionsplänen von entscheidender Bedeutung. Ob ein Grundstück parzelliert ist, kann beim Grundbuchamt oder bei der Gemeinde in Erfahrung gebracht werden.

Unterschiede zwischen erschlossenen und parzellierten Grundstücken

Ein erschlossenes Grundstück ist eine Grundstücksart, die gemäß den von der Gemeinde genehmigten Plänen für Wohn-, Gewerbe- oder Industriebauten definiert ist. Ein parzelliertes Grundstück hingegen entsteht durch die Aufteilung einer großen Immobilie in einzelne Parzellen im Grundbuch nach technischen Regeln. Man sollte Grundstücke mit Miteigentumsanteilen (Hisseli) nicht mit parzellierten Grundstücken verwechseln.

Ein erschlossenes Grundstück bietet direktes Baurecht. Ein parzelliertes Grundstück muss jedoch nicht immer erschlossen sein. Wenn nach der Parzellierung nicht jeder Teil im Bebauungsplan enthalten ist, wird keine Baugenehmigung erteilt. Es wird empfohlen, vor einer Investition das Bebauungsstatusdokument und die Planhinweise von der Gemeinde einzuholen. Dass ein Grundstück sowohl erschlossen als auch parzelliert ist, vereint die von Investoren am meisten bevorzugten Merkmale. Rechtliche Bebauungssicherheit und einfaches Eigentum stehen dabei an erster Stelle. (3)

Vergleich von erschlossenen und parzellierten Grundstücken (2025)

Merkmal	Erschlossenes Grundstück	Parzelliertes Grundstück
Definition	Von der Gemeinde genehmigter Bebauungsplan, zur Bebauung freigegeben.	Parzellierung durchgeführt und offiziell geteilte Parzelle.
Baugenehmigung	Definitiv vorhanden.	Abhängig vom Bebauungsplan und den Teilungsbedingungen.
Grundbuchstatus	Individuelle, unabhängige Parzellenurkunde.	Individuelle Parzellenurkunde (wenn kein Miteigentum).
Risikoniveau	Niedrig (da der Bebauungsplan klar ist).	Mittel (je nach Plänen, Nutzungszweck und Vorschriften).
Teilbarkeit	Möglich je nach Einhaltung der Bebauungsvorschriften.	Ist im aktuellen Zustand bereits eine geteilte Parzelle.
Baugenehmigung	Mit Genehmigung der Gemeinde erhältlich.	Abhängig von den Bedingungen erhältlich.
Im Bebauungsplan enthalten	Ja.	Ja, aber einige Teilungen können in unbebauten Gebieten im ländlichen Raum erfolgen.

Vorteile einer Investition in erschlossene Grundstücke

Ein erschlossenes Grundstück ist aufgrund seiner rechtlichen Absicherung eine der sichersten Investitionsarten, für die eine Baugenehmigung eingeholt werden kann. Flächen, die der Stadtplanung entsprechen, Zugang zu Infrastrukturdiensten haben und im Grundbuch als Grundstück (Arsa) geführt werden, eignen sich aufgrund ihrer Bebaubarkeit auch für Finanzierungsquellen wie Bankkredite. Die Vorteile für den Investor sind:

Gesetzliches Baurecht
Potenzial zur Wertsteigerung
Prioritätsvorteil bei der Stadterneuerung (Kentsel Dönüşüm)
Einfachheit bei der Projektentwicklung
Schnelle Eigentumsübertragung und Genehmigungsverfahren

Vorteile einer Investition in parzellierte Grundstücke

Parzellierte Grundstücke ermöglichen es Investoren, mit kleineren Einheiten zu investieren und erleichtern den Verkauf. Bei großflächigen Ländereien ist es möglich, durch Parzellierung höhere Einnahmen zu erzielen. Falls das parzellierte Grundstück nicht im Bebauungsplan enthalten ist, ist eine Bebauung nicht möglich. Die Investitionsvorteile sind:

Möglichkeit zur Investition mit geringem Budget bei kleinen Quadratmeterzahlen
Einfacher Verkauf und Übertragung dank getrennter Eigentumsurkunden
Einfache Problemlösung bei Erbschaften und Partnertrennungen
Flexibilität bei der Diversifizierung des Investitionsportfolios (4)

Wie wird ein erschlossenes Grundstück geteilt?

Die Teilung eines erschlossenen Grundstücks erfolgt durch einen offiziellen Prozess namens Parzellierung (İfraz). Dies bedeutet die Aufteilung des Geländes in mehrere Parzellen gemäß dem Bebauungsplan. Um einen Antrag auf Teilung zu stellen, stellt der Grundstückseigentümer oder sein Bevollmächtigter bei der zuständigen Gemeinde einen Antrag und erstellt ein Parzellierungsprojekt. In diesem Projekt werden Parzellengrenzen, Flächeninhalte und der Nutzungszweck angegeben.

Nach der Genehmigung durch die Gemeinde wird die Akte an das Grundbuchamt weitergeleitet und neue Eigentumsurkunden werden erstellt. Das Grundstück muss vor der Teilung im Bebauungsplan als bebaubar ausgewiesen und von ausreichender Größe sein. Die Artikel 15 und 16 des Baugesetzes regeln diesen Vorgang. (5)

Grundbuchkosten beim Kauf von erschlossenen und parzellierten Grundstücken

Die Grundbuchgebühren für erschlossene Grundstücke sind ab dem Jahr 2025 auf 4 % des Verkaufspreises festgelegt. Dieser Satz wird in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Parteien können jedoch auch eine andere Vereinbarung treffen.

Die Betriebsmittelgebühr (Döner Sermaye) und Grundbuchtransaktionsgebühren gehören ebenfalls zu den Zahlungsposten. Bei einem parzellierten Grundstück wird für jede neu entstandene Parzelle ein separates Verfahren angewendet, und diese Kosten werden für jede einzeln berechnet. (6)

Was beim Kauf eines erschlossenen Grundstücks zu beachten ist

Wer sich fragt, ob man ein erschlossenes und parzelliertes Grundstück kaufen sollte, muss auf einige grundlegende Elemente achten. Zunächst sollte geprüft werden, zu welchem Zweck das Grundstück im Bebauungsplan definiert ist. Ein Grundstück mit Wohn-, Gewerbe- oder Industrieausweisung unterliegt unterschiedlichen Baubeschränkungen.

Zudem sollte bei der Bauabteilung der Gemeinde oder beim Grundbuchamt überprüft werden, ob die zu erwerbende Parzelle parzelliert ist. Wenn im Grundbuch Vermerke wie Pfändungen, Hypotheken oder Miteigentümer vorhanden sind, beeinflusst dies das Eigentum direkt. Die Parzellierungshistorie des Grundstücks und die Eignung für eine Baugenehmigung werden untersucht.

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Häufig gestellte Fragen

Ist es riskant, ein parzelliertes Grundstück zu kaufen?

Nein, der Kauf eines parzellierten Grundstücks ist nicht riskant, jedoch sollten bestimmte Bedingungen beachtet werden. Wenn im Grundbuch eine separate Parzellennummer vorhanden ist und die Parzellierung von der Gemeinde genehmigt wurde, ist dies rechtlich sicher. Es sollte nicht mit Miteigentumsurkunden (Hisseli Tapu) verwechselt werden, und das offizielle Parzellierungsdokument sollte unbedingt überprüft werden.

Welche Arten von Gebäuden können auf einem erschlossenen Grundstück errichtet werden?

Die Arten von Gebäuden, die auf einem erschlossenen Grundstück errichtet werden können, hängen vom Nutzungszweck im Bebauungsplan ab. Zum Beispiel kann auf einem als „Wohngebiet“ ausgewiesenen Grundstück nur Wohnraum errichtet werden. Bei einer Ausweisung als „Gewerbe + Wohnen“ können Wohnungen oder Geschäftsräume gebaut werden.

Wie kann ich ein erschlossenes Grundstück teilen lassen?

Für die Teilung eines erschlossenen Grundstücks wird ein Parzellierungsverfahren durchgeführt. Im ersten Schritt wird in Zusammenarbeit mit einem Vermessungsingenieur eine technische Akte erstellt. Anschließend erfolgt der Antrag bei der Gemeinde. Nach der Genehmigung durch die Gemeinde wird die Akte an das Grundbuchamt gesendet, und es werden separate Eigentumsurkunden für die neuen Parzellen ausgestellt.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten bei einem erschlossenen Grundstück?

Ab dem Jahr 2025 wird bei der Übertragung eines erschlossenen Grundstücks eine Grundbuchgebühr in Höhe von 4 % des Verkaufspreises erhoben. Diese Gebühr wird in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Zudem werden vom Käufer etwa 900 TL Betriebsmittelgebühr und 300 TL Servicegebühr gezahlt. Falls eine Parzellierung durchgeführt werden soll, fallen Gemeinde- und Katastergebühren an.

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