Blog

İmarlı ve İfrazlı Arsa Yatırımı Rehberi

içindekiler

Bir arsanın belediye onaylı imar planına dahil edilmesi ve yapı ruhsatı alınabilir olması, “İmarlı ifrazlı arsa nedir?” sorusunun temel yanıtını oluşturur. İfraz, büyük bir parselin daha küçük bağımsız tapulu parçalara ayrılması işlemidir. İmarlı ifrazlı arsa hem yapılaşma izni olan hem de halihazırda kullanıma hazır parsel demektir. Her iki kapsama da giren arsalar, yapı ruhsatına hazır biçimde sunulur. Eğer istenirse farklı parsellere ayrılabilmeleri yatırımcılara esneklik kazandırır. Peki bu iki arsa türünün arasındaki farklar ve sundukları avantajlar neler?

İmarlı Arsa Nedir?

İmarlı arsa ne demek dendiğinde belediyenin imar planına uygun yapılaşmaya izin verdiği arsa türü anlaşılır. Tapuda taşınmaz türü olarak arsa şeklinde belirtilmesi, ilgili parselin yapılaşmaya açık olduğunu gösterir. Ayrıca su, elektrik, kanalizasyon gibi temel altyapı hizmetlerinin hazır olması, imar durumu belgesinde ise kullanım koşullarının net olarak belirtilmesi gerekir. İmarlı arsalar konut, ticari ya da sanayi projeleri için güvenli bir yatırım fırsatı sunar ve gelecekte değer artışı beklenen alanlarda yer alır. (1)

İmarlı arsa, şehir planlamasına dahil edilen ve üzerine bina yapılmasına izin verilen arsa türüdür. Bu arsaların belediyeler tarafından onaylanan imar planlarının kapsamına girmesi gerekir. İmarlı arsa sahibi, yapı ruhsatı alma hakkına sahip olur. Bu da yatırım ve kullanım açısından önemli avantaj sağlar. İmar planı bulunmayan tarlalar ise yapılaşmaya uygun görülmez. Bu tanım yatırım ve kullanım açısından yol gösterici olurken imarlı arsanın yapılaşma açısından yasal bir zemine sahip olduğunu da ifade eder. (2)

İfrazlı Arsa Nedir?

İfrazlı arsa, mevcut bir arsanın resmi yollarla bölünerek birbirinden bağımsız yeni parseller oluşturulması şeklinde açıklanabilir. Bu işlem, imar planına ve ilgili yönetmeliklere uygun şekilde yapılır. Her yeni parselin ayrı tapusu olur. İfraz işlemi olmadan bir arsa bölünemez. Dolayısıyla yapılaşma, satış veya yatırım planlarında ifraz oldukça kritiktir. Arsanın ifrazlı olup olmadığı Tapu Müdürlüğü veya belediyeden öğrenilebilir.

İmarlı ve İfrazlı Arsa Arasındaki Farklar

İmarlı arsa, belediyenin onayladığı planlar doğrultusunda konut, ticaret veya sanayi yapısına uygun olarak tanımlanan arsa türüdür. İfrazlı arsa ise büyük bir taşınmazın, teknik kurallara göre tapuda ayrı ayrı parseller haline getirilmesiyle oluşur. Hisseli arsalar ile ifrazlı arsaları karıştırmamak gerekir.

İmarlı arsa doğrudan yapılaşma hakkı sunar. Ancak ifrazlı arsa her zaman imarlı olmayabilir. Eğer ifraz sonrası her bir parça imar planında yer almıyorsa yapılaşma izni verilmez. Yatırım öncesinde belediyeden imar durumu belgesi ve plan notları alınması önerilir. Bir arsanın hem imarlı hem ifrazlı olması ise yatırımcının en çok tercih ettiği özellikleri bir arada sunar. Yasal yapılaşma ve mülkiyet kolaylığı ise bu özelliklerin en başında gelir. (3)

İmarlı ve İfrazlı Arsa Karşılaştırması (2025)

Özellik	İmarlı Arsa	İfrazlı Arsa
Tanım	Belediyece imar planı onaylanan, yapılaşmaya açık arsa.	Parselasyon işlemi yapılan ve resmen bölünen parsel.
Yapılaşma İzni	Kesin olarak vardır.	İmar planına ve ifraz koşullarına bağlıdır.
Tapu Durumu	Bireysel, bağımsız parsel tapusu.	Bireysel parsel tapusu (hisseli değilse).
Risk Seviyesi	Düşük (imar planı net olduğu için).	Orta (planlara, kullanım amacına ve yönetmeliklere göre).
Bölünebilme	İmar yönetmeliklerine uygunluk durumuna göre mümkündür.	Mevcut haliyle zaten bölünmüş parseldir.
İnşaat Ruhsatı	Belediye onayıyla alınabilir.	Koşullara bağlı olarak alınabilir.
İmar Planına Dahil	Evet.	Evet fakat bazı ifrazlar kırsalda imarsız alanda olabilir.

İmarlı Arsa Yatırımı Avantajları

İmarlı arsa, hukuki güvencesi sayesinde yapı ruhsatı alınabilen en güvenli yatırım türlerinden biridir. Şehir planlamasına uygun olan, altyapı hizmetlerine erişimi bulunan ve tapuda arsa niteliği taşıyan araziler yapılaşmaya açık olmaları sayesinde banka kredisi gibi finansal kaynaklara da uygundur. Yatırımcısına sunduğu avantajlar ise şunlardır:

Yasal yapılaşma hakkı
Değer artışı potansiyeli
Kentsel dönüşümde öncelik avantajı
Proje geliştirme kolaylığı
Hızlı tapu devri ve ruhsat işlemleri

İfrazlı Arsa Yatırımı Avantajları

İfrazlı arsa, yatırımcılara küçük parçalarla yatırım yapma ve satış kolaylığı yaratır. Büyük metrekareli arazilerde ifraz işlemi yapılarak daha fazla gelir elde etmek mümkündür. İfrazlı arsanın imar planında yer almaması durumunda yapılaşma mümkün değildir. Yatırım avantajları ise şunlardır:

Küçük metrekarelerde düşük bütçeyle yatırım yapma olanağı
Bölünmüş tapular sayesinde kolay satış ve devretme
Miras ve ortaklık ayrılığı durumlarında çözüm kolaylığı
Yatırım portföyünü çeşitlendirme esnekliği (4)

İmarlı Arsa Nasıl Bölünür?

İmarlı arsanın bölünmesi, ifraz işlemi adı verilen resmi süreçle gerçekleştirilir. Arazinin imar planına uygun şekilde birden fazla parsele ayrılması anlamına gelir. Bölme talebinde bulunmak için arsa sahibi ya da vekili, bağlı olunan belediyeye başvurarak ifraz projesi hazırlar. Bu projede parsel sınırları, yüzölçümleri ve kullanım amacı belirtilir.

Belediye onayından sonra dosya Tapu Müdürlüğüne iletilir ve yeni tapular oluşturulur. Arsa, bölünmeden önce imar planında yapılaşmaya uygun ve yeterli büyüklükte olmalıdır. İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri bu işlemi düzenler. (5)

İmarlı ve İfrazlı Arsa Alırken Tapu Masrafları

İmarlı arsa tapu masrafları, 2025 yılı itibarıyla satış bedelinin %4’ü oranında belirlenir. Oran genellikle alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır. Fakat taraflar farklı şekilde de anlaşabilir.

Döner sermaye hizmet bedeli ve tapu işlem harçları da ödeme kalemleri arasında yer alır. İfrazlı arsada yeni oluşan her parsel için ayrı işlem uygulanır ve bu masraflar her biri için ayrı hesaplanır. (6)

İmarlı Arsa Alırken Kontrol Edilmesi Gerekenler

İmarlı ifrazlı arsa alınır mı diye merak edenlerin dikkat etmesi gereken bazı temel unsurlar bulunur. Öncelikle arsanın imar planında hangi amaçla tanımlandığı kontrol edilmelidir. Konut, ticaret veya sanayi imarına sahip bir arsa farklı inşaat sınırlamalarına tabidir.

Ayrıca alınacak parselin ifrazlı olup olmadığı, belediye imar biriminden veya Tapu Müdürlüğünden doğrulanmalıdır. Tapu kaydında şerh, haciz, ipotek ya da hissedar gibi kısıtlayıcı unsurlar varsa bu durum mülkiyeti doğrudan etkiler. Arsanın ifraz geçmişi ve yapı ruhsatı uygunluğu incelenir.

Doğru yatırımı yapmak istiyorsanız siz de arsaVev aracılığıyla hedeflerinize güvenli ve verimli şekilde ulaşma fırsatı elde edebilir, hemen nitelikli konut projelerinde yerinizi alabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

İfrazlı arsa almak riskli midir?

Hayır, ifrazlı arsa almak riskli değildir ancak bazı şartlara dikkat edilmelidir. Tapu kaydında ayrı bir parsel numarası varsa ve ifraz işlemi belediye onaylı şekilde yapılmışsa yasal olarak güvenlidir. Hisseli tapularla karıştırılmamalı, resmi ifraz belgesi mutlaka kontrol edilmelidir.

İmarlı arsada ne tür binalar yapılabilir?

İmarlı arsada yapılabilecek bina türleri, arsanın imar planındaki kullanım amacına bağlıdır. Örneğin; “konut” imarlı bir arsaya sadece konut yapılabilir. “Ticaret + konut” imarlı ise konut veya iş yeri yapılabilir.

İmarlı arsayı nasıl böldürebilirim?

İmarlı bir arsanın bölünmesi için ifraz işlemi yapılır. İlk adımda harita mühendisiyle çalışılarak teknik dosya hazırlanır. Ardından belediyeye başvuru yapılır. Belediyenin onayından sonra dosya Tapu Müdürlüğüne gönderilir ve yeni parseller için ayrı tapular düzenlenir.

İmarlı arsada tapu masrafları ne kadardır?

2025 yılı itibarıyla imarlı arsada tapu devri sırasında satış bedelinin %4’ü oranında tapu harcı alınır. Bu harç genellikle alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır. Ayrıca yaklaşık 900 TL döner sermaye ücreti ve 300 TL hizmet bedeli de alıcı tarafından ödenir. İfraz işlemi yapılacaksa belediye ve kadastro bedelleri doğar.