Arsa sahibi olmak birçok kişi için hayat boyu birikimle ulaşılan büyük bir adımdır. Ancak bu arsayı değerlendirmek için tek başına inşaat yapmak her zaman kolay veya ekonomik olmayabilir. Örneğin; inşaat maliyeti yüksekse kat karşılığı inşaat modeli kullanılabilir. Arsayı nakde çevirmeden ev sahibi olmayı mümkün kılar, inşaat maliyetini büyük ölçüde müteahhide yükler. Ancak süreç, doğru sözleşme, güvenilir müteahhit seçimi ve hukuki kontroller yapılmadığında ciddi riskler taşır. Tapu devirleri, imar sorunları, gecikmeler veya kalite eksiklikleri gibi beklenmedik durumlar yaşanabilir. Peki, kat karşılığı ne demek? Kat karşılığı ev yaptırmak için ne gerekli? Gelin arsanızı mülke dönüştürmeniz için bilmeniz gereken detaylara birlikte bakalım.
Kat Karşılığı İnşaat Nedir?
Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını müteahhide devretmesi karşılığında, tamamlanan binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) alması üzerine kurulu iş modelidir. Müteahhit inşaatı finanse eder ve yapar, arsa sahibi ise arsasını verir. Sistem, arsa sahibinin nakit harcamadan ev sahibi olmasını sağlar, müteahhide de arsa maliyetini ödemeden proje geliştirme imkânı tanır.
Temel Prensipler ve Tanımlar
Kat karşılığı sözleşme, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenir. Temel prensip, arsa sahibinin arsayı müteahhide devretmesi, müteahhidin ise belirli oranda bağımsız bölüm inşa edip teslim etmesidir. “Kat karşılığı” terimi, müteahhidin aldığı bağımsız bölümlerin arsanın kat karşılığı olarak değerlendirilmesini tanımlar. Kat karşılığı arsa sözleşmesi, arsa payı devri ve bağımsız bölüm teslimini içerir.
Arsa Sahibi ve Müteahhit Rolleri
Arsa sahibi arsasını sözleşmeyle müteahhide verir, inşaatın tamamlanmasını bekler, belirlenen daireleri alır. Müteahhit ise tüm inşaat maliyetini üstlenir, ruhsat alır, inşaatı tamamlar ve bağımsız bölümleri teslim eder. Arsa sahibi ve müteahhit binayı önceden kararlaştırılan oranlarda paylaşır. Her iki tarafın yükümlülükleri sözleşmede net tanımlanacağından anlaşmazlık durumunda çözüm kolaylaşır, gerekirse resmi belge ile işlem yapılabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hak ile yükümlülükleri belirleyen en önemli belgedir. Sözleşme yazılı olarak düzenlenir, tapu devri buna dahildir. Temel olarak ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler, karşılıklı hakları teminat altına alır. Hukuki açıdan kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin sorumluluğu oldukça önemlidir ve genellikle arsanın teslimi ile başlar.
Sözleşme Şekil Şartları
Kat karşılığı sözleşme, resmi şekil şartına tabidir. Ayrıca şartlar tapu sicilinde tescil edilir. Sözleşmeyi hazırlarken ilk dikkat edilmesi gereken husus, kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartının tam olarak yerine getirilmesidir.
Aşağıdaki şekil şartları zorunludur:
- Yazılı olarak düzenlenmelidir.
- Noter huzurunda imza atılmalı veya tapu dairesinde resmi senet şeklinde düzenlenmelidir.
- Arsa payı devri tapuda yapılmalıdır.
- Sözleşme, tapu kütüğüne şerh verilecek şekilde hazırlanmalıdır.
Sözleşmede Bulunması Gereken Maddeler
Sözleşme, tüm hak ve yükümlülükleri net şekilde içermelidir. Çünkü eksik madde, uyuşmazlık riskini artırır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartlarının yanı sıra şu maddeler mutlaka yer almalıdır:
- Tarafların kimlik bilgileri ve yetkileri
- Arsanın ada, parsel, yüzölçüm, tapu bilgileri
- Müteahhidin vereceği bağımsız bölüm sayısı, katı, daire numaraları
- Teslim süresi / gecikme cezaları
- İnşaat kalitesi, malzeme, proje standartları
- Arsa payı oranları, bağımsız bölüm dağılımı
Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibi, sözleşmenin gerektirdiği yükümlülükleri zamanında yerine getirmelidir. Bu yükümlülükler yerine getirilmezse müteahhit haklı fesih talep edebilir. Başlıca yükümlülükler ise şunlardır:
- Arsayı sözleşmede belirtilen sürede müteahhide teslim etmek
- İmar / ruhsat işlemlerinde gerekli izinle evrakları sağlamak
- Tapu devri için gerekli imzayı atmak
- Müteahhidin inşaatı tamamlamasını beklemek, engel olmamak
- Sözleşmede belirtilen masraflara (harç, vergi vb.) katılmak
Müteahhit Seçimi Kriterleri
Müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sürecinin dikkat gerektiren aşamalarından biridir. Çünkü yanlış tercih, gecikme, kalitesiz malzeme veya hukuki sorunlara yol açabilir. Müteahhidin geçmiş performansı, mali gücü, referansları, yasal durumu detaylı incelenmelidir. Güvenilir bir müteahhit hem inşaatı zamanında tamamlar hem de arsa sahibinin haklarını korur. Dolayısıyla doğru seçim, projenin başarısını doğrudan belirler.
Güvenilir Müteahhit Nasıl Seçilir?
Güvenilir müteahhit seçimi için en önemlisi önceki işler ve başarı oranlarıdır. Ancak elbette sadece bu kritere göre seçim yapmak yeterli değildir. Örneğin şu kontrolleri yaptıktan sonra müteahhit seçiminiz daha başarılı olacaktır:
- Yetki belgesi olup olmadığını öğrenebilirsiniz.
- Daha önce tamamladığı projeleri yerinde ziyaret edip kalitesini gözlemleyebilirsiniz.
- Tamamlanan işlerin sahiplerinden referans alabilir, memnuniyet düzeyini sorgulayabilirsiniz.
- Müteahhidin mali durumunu, vergi borcu olup olmadığını kontrol edebilirsiniz.
- İkametgah, sicil kaydı ve inşaat ruhsatlarında sicil temizliği araştırabilirsiniz.
- Hakkında açılmış dava sorgulaması yapabilirsiniz.
- Sözleşme öncesi noter onaylı taahhütname, kefalet senedi isteyebilirsiniz.
- Şirketin sigorta poliçelerini inceleyebilirsiniz.
Müteahhit Arsa Sahibine Yüzde Kaç Verir?
Müteahhitin arsa sahibine verdiği pay, bölgenin konumu, arsanın değeri, inşaat maliyeti ve piyasa koşullarına göre değişir. Genellikle arsa sahibine %40-50 arasında bağımsız bölüm verilir, müteahhit kalan kısmı alır. Şehir merkezlerinde arsa değeri yüksekse arsa sahibine %50’nin üzerinde pay verilebilirken gelişmekte olan bölgelerde bu oran %35-45’e düşebilir. Dolayısıyla “müteahhit arsa sahibine yüzde kaç verir?” sorusunun yanıtı, pazarlık ve arsanın cazibesine göre değişecektir.
İnşaat Sürecinin Adımları
Kat karşılığı inşaat süreci, sözleşme imzalanmasından teslim aşamasına kadar belirli adımlarla ilerler. Önce imar / ruhsat işlemleri tamamlanır, ardından arsa payı devri yapılır. İnşaat başlar, denetimler sürer, son olarak bağımsız bölümler teslim edilir. Her adımın zamanında ve doğru yapılması, projenin sorunsuz tamamlanmasını sağlar.
İmar Durumu ve Ruhsat İşlemleri
İmar durumu, arsanın yapılaşmaya uygunluğunu belirler. Belediye veya il özel idaresinden güncel imar durumu yazısı alınır. Ardından yapı ruhsatı için proje çizimleri, statik hesaplar, diğer evraklar belediyeye sunulur. Ruhsat alınmadan inşaat başlatılamaz. Yani bu aşamada eksiklik olursa süreç aylarca gecikebilir.
Arsa Payı Devri ve Tapu İşlemleri
Arsa payı devri, kat karşılığı sözleşmenin tapuya tescil edilmesiyle gerçekleşir. Tapu dairesinde resmi senet düzenlenir, arsa payları bağımsız bölümlere göre paylaştırılır. Müteahhit, inşaatı tamamladıkça kendi payına düşen bölümlerin tapusunu alır. Arsa sahibinin payı ise genellikle inşaat bitiminde devredilir. İşlemler noter ile tapu müdürlüğünde resmi olarak yürütülür.
İnşaat Başlatma ve Denetim
İnşaat, ruhsat alındıktan sonra başlar. Müteahhit şantiye kurar, malzeme temin eder, işçileri organize eder. Denetim süreci boyunca belediye fen memurları, yapı denetim firması, arsa sahibi (veya vekili) periyodik kontroller yapar. İş ilerlemesi raporlanır, eksiklikler giderilir.
Kat Karşılığı Arsa Ne Demek?
Kat karşılığı arsa, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi karşılığında, inşa edilen binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkan) alma hakkını ifade eder. Yani “kat karşılığı arsa ne demek?” sorusunun özü, arsanın kat karşılığı olarak bağımsız bölümlere dönüştürülmesidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde arsa paylarının bağımsız bölümlere orantılı dağıtılması esasına dayanır. Müteahhit inşaatı tamamlar, arsa sahibi ise payına düşen daireleri alır.
Müteahhide Kat Karşılığı Arsa Vermek
Müteahhide kat karşılığı arsa vermek, arsa sahibinin arsasını müteahhide teslim ederek inşaatın tamamlanması karşılığında daire alma işlemidir. Arsa sahibinin inşaat maliyetini üstlenmeden ev sahibi olmasını sağlar.
Hukuki Süreçler ve Riskler
Kat karşılığı inşaatta hukuki süreçler, sözleşmenin resmi şekle uygunluğu, tapu tesciliyle başlar. Ancak eksik veya hatalı düzenleme, gecikme veya müteahhit iflası gibi riskler doğurabilir.
Sözleşme Hukuki Boyutu
Kat karşılığı sözleşmesinin hukuki boyutu, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır. Sözleşme resmi şekle uymazsa geçersizlik riski bulunur. Sözleşmeyi tapu dairesinde resmi senet şeklinde düzenletip tapuya şerh verdirmelisiniz. Tapu devrinde pay anlaşmazlığı çıkma riskine karşı bağımsız bölüm dağılımını, arsa payı oranlarını sözleşmede açıkça belirtmelisiniz, tapu devrini aşamalı yapmanız da önemli olabilir. Müteahhit şirketinin iflası durumunda hak kaybı yaşanma riski de vardır. Müteahhidin mali durumunu önceden kontrol edebilir, kefalet senedi, banka teminat mektubu veya sigorta poliçesi isteyebilirsiniz.
Gecikme Durumunda Haklar
Müteahhidin inşaatı geciktirme veya tamamlamama olasılığına karşı sözleşmeye net teslim süresi, gecikme cezası, fesih hakkı ekleyebilir, teminat mektubu alabilirsiniz.
Gecikme Türü | Arsa Sahibinin Hakkı | Uygulanabilir Yaptırım |
Hafif gecikme | Gecikme tazminatı | Günlük/aylık ceza (sözleşmede belirtilen) |
Uzun süreli gecikme | Sözleşme feshi + tazminat | Zarar tazmini + arsayı geri alma |
İnşaat hiç başlamaması | Fesih + tazminat + masraf iadesi | İcra takibi + teminat tahsili |
Gecikme + kalite sorunu | Ek tazminat + onarım talebi | Bilirkişi raporu + masrafların müteahhide ödetilmesi |
Teslim ve Sonrası Süreç
Kat karşılığı inşaatta teslim aşaması, sürecin en beklenen kısmıdır. Müteahhit inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri hazır hale getirdiğinde arsa sahibi ile teslim protokolü imzalanır. Kalite kontrolü, eksikliklerin giderilmesi, tapu işlemlerinin tamamlanmasıyla sonuçlanır. Doğru yönetilen teslim hem arsa sahibinin hem de müteahhidin haklarını korur.
Daire Teslim Alma
Daire teslimi, müteahhidin inşaatı bitirip anahtarları arsa sahibine vermesiyle gerçekleşir. “Kat karşılığı arsa nedir?” sorusunu yanıtlarken teslim anında arsa sahibinin daireyi fiilen alması da önemli bir noktadır. Teslimde yapı denetim raporu, iskan belgesi, bağımsız bölümün fiziki durumu kontrol edilir. Eksiklikler varsa tutanak tutulur ve giderilir.
Tapuya Çıkarma İşlemleri
İnşaat tamamlandıktan sonra tapuya çıkarma, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti tapusu olarak tescil edilmesidir. Çünkü “Kat karşılığı inşaat nedir?” sorusuna verilen yanıtlarda, tapu devriyle bireysel mülkiyet hakkının doğmasından da bahsedilir. Müteahhit ve arsa sahibi ortaklıkla tapu dairesine başvurur. Kat irtifakı tapusu varsa kat mülkiyetine dönüştürülür. İşlem tamamlandığında arsa sahibi, dairelerin tapusunu kendi adına alır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter şart mı?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekil şartına tabidir, noter huzurunda düzenlenmesi ya da tapu dairesinde resmi senet şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi için arabuluculuk zorunlu mu?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar için ticari dava sayılmıyorsa arabuluculuk şartı yoktur.
Kat karşılığı inşaat, arsanızı akıllıca değerlendirerek ev sahibi olmanın en etkili yollarından biridir. ArsaVev imarlı ve altyapısı hazır projelerle kat karşılığı ev sahibi olma fırsatı sunar. Siz de ev ya da arsa fırsatlarına göz atarak birikimlerinizi yatırıma dönüştürebilirsiniz.
Kaynaklar:
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5https://arsavev.com.tr/kat-karsiligi-ev-sahibi-olmanin-avantajlari-ve-sureci/#:https://barandogan.av.tr/blog/gayrimenkul-hukuku/kat-karsiligi-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmesi-nasil-yapilir.htmlhttps://www.delilavukatlik.com/post/arsa-payi-karsiligi-insaathttps://www.yasarozturk.av.tr/?p=makaleler&id=348
