Paylı Mülkiyet
Gayrimenkul yatırımlarında maliyetleri paylaşarak mülkiyet edinme fikri son yıllarda oldukça popüler. Çünkü paylaşım hem yatırım bütçesini daha erişilebilir seviyelere çekebilir hem de farklı yatırımcıların aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olmasına imkân tanır.
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi adına ve belirli pay oranlarıyla tapuya tescil edilmesi esasına dayanır. Her paydaşın hakkı tapuda açıkça belirtilir, Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenir. İşlemler de pay esasına göre yürütülür. Peki, paylı mülkiyet nedir? Mülkiyetin birden fazla ortağa bölüştürülmesi ne gibi avantajlar sağlar?
Paylı Mülkiyet Çeşitleri
Gayrimenkul hukukunda bir taşınmazın birden fazla kişi adına pay oranları belirlenerek tescil edilmesi farklı yatırım modellerinin ortaya çıkmasını sağlar. Paylı yatırım temelde, yatırımcıların bütçelerine ve hedeflerine göre aynı mülkte ortak hak sahibi olmasına imkân tanır. Paylı mülkiyet modelleri ise taşınmazın kullanım biçimi, gelir elde etme yöntemi ve ortaklar arasındaki ilişki şekline göre çeşitlenir.
Bazı modellerde mülk fiilen bölünmeden ortak kullanım esas alınırken, bazı yapılarda her paydaşın kullanım alanı veya gelir payı sözleşmelerle netleştirilir. Tapu kaydında her ortağın payı açıkça yer aldığı için hukuki statü şeffaftır. Her birinde pay devri de mümkündür ancak satış veya kullanım sırasında diğer paydaşların hakları dikkate alınır. Dolayısıyla yatırım yapılırken seçilen paylı yapı modeli ve ortaklık ilişkilerinin nasıl yönetileceği de değerlendirilmelidir.
Paylı Konut Seçenekleri
Konut piyasasında artan maliyetler, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde pay sahibi olduğu yatırımları daha görünür hale getirdiğinden, paylı konut modelleri öne çıkar. Yine her paydaşın mülkiyet hakkı bellidir ancak kullanım hakkı otomatik olarak bölünmez. Konutun kim tarafından kullanılacağı, kiraya verilip verilmeyeceği veya gelir paylaşımı gibi konular çoğunlukla yazılı anlaşmalarla düzenlenir. Paylı mülkiyet kapsamında konut satın alındığında, pay sahiplerinden biri kendi payını satabilse de bu işlemde yasal ön alım hakkı gündeme gelebilir. Ayrıca kira ilişkisi kurulacaksa paylı mülkiyet kira sözleşmesi düzenlenerek tarafların hak ve sorumlulukları netleştirilmelidir.
Paylı Ticari Gayrimenkuller
Ticari nitelikli taşınmazlar, yüksek yatırım tutarları nedeniyle çoğu zaman ortaklık yapılarıyla edinilir. Paylı ticari gayrimenkul modelleri de bunlardan biridir. Dükkân, ofis, depo veya iş yeri gibi taşınmazların birden fazla yatırımcı tarafından pay esasına göre sahiplenilmesini sağlar. Bu sayede yatırım riskinin dağıtılmasına ve daha büyük ölçekli projelere erişime imkân tanır.
Ticari gayrimenkullerde pay oranları kadar gelir paylaşımı da önemlidir. Kira getirisi genellikle pay oranına göre dağıtılır, şartlar sözleşmelerle güvence altına alınır. Paylı mülkiyet hisse satışı süreçlerinde ise diğer paydaşların ön alım hakkı ticari mülkler için de geçerlidir. Ayrıca işletmenin faaliyet türü, kiracının niteliği ve kullanım süresi gibi unsurlar ortak karar gerektirir. Bu nedenle ticari gayrimenkullerde paylı yapı kurulurken tapu işlemlerine ek olarak ortak yönetim ve karar alma mekanizmaları da önceden planlanmalıdır.
Paylı Tarım Arazileri
Tarım arazilerinde paylı sahiplik, hem miras yoluyla hem de bilinçli yatırım tercihiyle ortaya çıkabilir. Paylı tarım arazileri, bir taşınmazın tarımsal niteliği korunarak birden fazla kişi adına paylı şekilde tapuya tescil edilmesiyle oluşur. Ancak kullanım hakkı, pay oranından bağımsız olarak fiili sorunlara yol açabileceği için dikkatli düzenleme gerektirir.
Tarımsal faaliyet yapılacaksa ekim, hasat ve gelir paylaşımı gibi konuların yazılı anlaşmalarla belirlenmesi önemlidir. Bununla birlikte tarım arazilerinde satış / devir işlemleri, özel mevzuat hükümlerine, sınırlamalara tabi olabilir. Paylı mülkiyette hisse satışı yapılmak istendiğinde diğer paydaşların yasal hakları da dikkate alınır. Uzun vadeli arazi yatırım düşünüyorsanız sizin için avantaj sağlayabilir, ancak tarımsal kullanım, bölünme yasağı, ortaklık yönetimi birlikte değerlendirilmelidir.
Paylı Mülkiyet Yatırımının Avantajları ve Dezavantajları
Paylı mülkiyet doğru planlandığında maliyet avantajı ve esneklik sağlayabilirken, ortaklık ilişkilerinin iyi yönetilmediği durumlarda karar alma süreçleri zorlaşabilir. Bu nedenle avantajlar kadar dezavantajların da birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Avantajlar | Dezavantajlar |
Daha düşük sermaye ile gayrimenkule ortak olma imkânı | Ortaklar arasında görüş ayrılığı yaşanabilmesi |
Yatırım riskinin paydaşlar arasında dağılması | Taşınmazın kullanımında anlaşmazlık çıkabilmesi |
Pay devri ile yatırımın kısmen satılabilmesi | Ön alım hakkı nedeniyle satış sürecinin uzaması |
Tapu kaydında pay oranlarının net olması | Ortaklığın giderilmesi davalarının gündeme gelebilmesi |
Kira gelirinin pay oranına göre paylaşılabilmesi | Yönetim ve karar alma süreçlerinin karmaşıklaşması |
Paylı Mülkiyet Yatırımı Nasıl Yapılır?
Paylı mülkiyet yatırımı yapılırken ilk adım, yatırım yapılacak taşınmazın hukuki durumunun incelenmesidir. Çünkü tapu kaydında taşınmazın paylı mülkiyet statüsünde olduğu belirtilmesi veya bu yapıya uygun şekilde satın alınabilmesi gerekir. Satın alma aşamasında pay oranları açıkça belirlenip tapuya tescil edilir. Ardından kullanım, kira veya gelir paylaşımı gibi konular için paydaşlar arasında yazılı anlaşmalar yapılır.
Yatırım sürecinde ön alım hakkı, satış koşulları ve ortaklığın sona erdirilmesi gibi ihtimaller de göz önünde bulundurularak oluşturulan sözleşmelerle iyi bir yatırım seçeneği olabilir. Yani paylı mülkiyet yatırımı, satın almanın yanı sıra sonrasındaki ortaklık yönetimini de kapsayan bütüncül bir planlama gerektirir.
Paylı Mülkiyet Yatırımında Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yatırım aracı ne olursa olsun risk her zaman vardır. Dolayısıyla paylı mülkiyet yapısında da belirli riskler bulunur. Bu riskler çoğunlukla ortaklık ilişkilerinden ve hukuki süreçlerden kaynaklanır. Yatırım kararı alınmadan önce her birinin net şekilde değerlendirilmesi gerekir. Fakat doğru sözleşmeler, bilinçli ortaklık yapılarıyla büyük ölçüde kontrol altına alınabilir risklerdir. Paylı mülkiyet yatırımında öne çıkan risklerle dikkat edilmesi gereken noktalar ise şunlardır:
- Ortaklar arasında kullanım / yönetim konusunda anlaşmazlık çıkması
- Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi
- Pay satışı sırasında ön alım hakkının süreci uzatması
- Kira veya gelir paylaşımında anlaşmazlık yaşanması
- Taşınmazın fiilen bölünememesi nedeniyle kullanım sorunları
- Hukuki süreçlerin zaman alması ve maliyet doğurabilmesi
Siz de arsa ve arazi yatırımıyla ilgileniyorsanız, arsaVev üzerinden farklı lokasyonlardaki ilanları tek yerden inceleyebilir, karşılaştırma yapabilirsiniz. Bütçenize ve yatırım hedefinize uygun seçenekleri daha bilinçli bir şekilde değerlendirmeye başlayabilirsiniz.
Paylı mülkiyet ne demek?
Paylı mülkiyet, taşınmazın iki ya da daha çok kişiye pay oranları çerçevesinde ait olmasıdır. Her ortak, tapuda yazılı payı üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir, pay bağımsız olarak devredilebilir.
Paylı mülkiyet kendi payını satabilir mi?
Evet, paylı mülkiyette her ortak kendi payını satabilir. Ancak satış halinde diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı doğar ve bu hak kanunda belirtilen süreler içinde kullanılabilir.
Paylı mülkiyet satın alınır mı?
Paylı mülkiyet satın alınabilir. Satın alma işlemi tapu devriyle gerçekleştirilir, alınan pay tapu siciline açıkça tescil edilir.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyet arasındaki fark nedir?
Paylı mülkiyette her ortağın payı belirli ve tapuda gösterilmiştir, elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir, ortaklar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, hukuki işlem ve tescil gerektirir.
